ADBE

FAQ

Een syndicus is belangrijk in een mede-eigendom. Maar wat doet een syndicus?

Een syndicus is vereist zodra er meerdere eigendommen door zogenaamde gemeenschappelijke delen worden bediend. Zodra er in dergelijke situatie 2 verschillende eigenaars zijn, is een syndicus vereist. Juridisch gezien kan men besluiten (mits unanimiteit) om af te zien van de toepassing van de regels op mede-eigendom, doch dit brengt vaak tal van nadelen met zich mee.

Syndicus verplicht?

Hier is er geen minimum. Wel is het zo dat voor mede-eigendommen die meer dan 20 kavels tellen er zwaardere verplichtingen zijn, o.a. het voeren van een dubbele boekhouding, waardoor de inspanningen veel groter zijn. Als mede-eigenaar zal men bijvoorbeeld vermoedelijk niet willen/kunnen investeren in een vrij duur boekhoudkundig programma. Zodra er meerdere eigenaars zijn, is een syndicus verplicht, tenzij de toepassing van de Wet op Mede-Eigendom expliciet werd uitgesloten.

 

Sinds  de wet van 2 juni 2010 is er in iedere mede-eigendom een periode van 15 dagen vastgelegd waarin de Algemene Vergadering ieder jaar plaatsvindt. U kan tot 3 weken voor de start van deze periode punten doorgeven aan de syndicus om deze op de agenda te laten zetten. Een voorbeeld: als voor Uw mede-eigendom de laatste 15 dagen van maart als deze periode werd vastgelegd, dan kan U tot 22 februari agendapunten doorgeven.

De stemmen worden gerekend op basis van wie voor dan wel tegen een bepaald voorstel heeft gestemd. De stemmen van de onthoudingen worden niet meegeteld. Dit in tegenstelling tot wat sommige mensen soms denken, met name dat ze zich met een onthouding voegen bij de meerderheid.

Een klein voorbeeld: indien op 1.000 aandelen er 650 aandelen aanwezig/vertegenwoordigd zijn, en de stemming rond een voorstel levert 400 stemmen voor op, 100 tegen en 150 onthoudingen. De behaalde meerderheid is bijgevolg  400/500 zijnde 80%.

Sinds 01.01.2019 is er een onderscheid tussen werken die wettelijk worden opgelegd, en andere werken. In regel vereisen werken een 2/3de meerderheid, doch wanneer de werken wettelijk werden opgelegd (bvb. een renovatie van de lift om aan de wettelijke normen te voldoen, verplichte dakisolatie, …) dan volstaat een gewone meerderheid van de stemmen.

Neen. De rekeningcommissaris is belast met controle op de boekhouding en kan geen uitvoerende taken op zich nemen, de syndicus is immers als enige verantwoordelijk voor de uitoefening van zijn taken.

Uiteraard. Wie belast wordt met een mandaat verbindt zich ertoe om controles uit te oefenen, maar dat sluit niet uit dat U als individuele mede-eigenaar zelf nog controles doet. U contacteert hiertoe best de syndicus met een korte omschrijving van wat U wil inzien, en met de vraag wanneer dit zou kunnen.

Neen. ADBE is geen vastgoedkantoor en doet dan ook geen verhuur of verkoop.

Ja. ADBE beschikt vanzelfsprekend over een aansprakelijkheidsverzekering, met name een polis bij AXA BELGIUM (polisnummer 730426483 ) voor BA & waarborg. Ook al is ADBE niet verbonden aan het BIV, toch zijn de waarborgen dezelfde als deze die gelden voor BIV-leden. 

Ja. U moet de syndicus daarvan op de hoogte stellen, aangezien de syndicus ook bepaalde verplichtingen heeft ten aanzien van huurders.

Van syndicus veranderen

Op een gegeven moment voelt U dat de samenwerking met Uw huidige syndicus het einde van de rit bereikt heeft. Maar U stelt zich de vraag hoe U van syndicus kan veranderen. Wij lichten dit graag toe.

Het is een vraag die we nu en dan krijgen. Occasioneel stellen we als syndicus zelf vast dat de verdeling niet correct is, waarbij ADBE dit dan voorlegt aan de betrokken Algemene Vergadering. De aandelen in mede-eigendom (zogenaamde ‘quotiteiten’) zijn immers erg belangrijk: ze bepalen het aandeel in de stemmen dat een bepaald kavel heeft, maar ook het aandeel in de kosten. 

Soms heeft een Vereniging van Mede-Eigenaars nog geen syndicus, of is er jarenlang geen syndicus geweest. Wanneer het beheer dan wordt opgestart, dan is een ondernemingsnummer een essentieel om in alle communicatie te vermelden. Maar hoe geraakt U aan dit nummer?

Sommigen promotoren proberen kosten door te schuiven naar een later op te richten Vereniging van Mede-Eigenaars. De vraag is of dit aanvaard kan/mag/moet worden; heerst er met andere woorden een verbod op het nemen van beslissingen namens een toekomstige Vereniging van Mede-Eigenaars? Het antwoord is ja; dit werd door zowel het Gentse Hof van Beroep als het Hof van Cassatie inmiddels bevestigd. ADBE is reeds lang deze mening toegedaan en adviseert haar klanten dan ook al jarenlang in deze zin.

Eens de Sint het land heeft verlaten is het voor veel mensen tijd om de kerstboom op te zetten. De kerstboom en kerstversiering maken de donkere avonden vaak gezelliger, maar brengen ook een verhoging van het brandrisico. Maar U kan de risico’s uiteraard beperken, zodanig dat enkel de gezelligheid overblijft.