Wat kan men doen tegen een inwonende eigenaar die hinder veroorzaakt?
Wonen in een appartementsgebouw heeft veel voordelen, maar is niet altijd gemakkelijk. Vaak komt het voor dat men overlast ervaart onder de vorm van bijvoorbeeld geluidshinder, geurhinder of schade. Het is altijd een goed idee om uit te zoeken vanwaar de hinder afkomstig is en daarbij de desbetreffende persoon vriendelijk aan te spreken. Vaak wordt op deze manier het probleem opgelost, maar wat als de hinder toch blijft aanhouden? U komt het te weten in dit artikel.
In dit artikel wordt besproken:
- Wat de vereniging van mede-eigenaars, ook wel VME genoemd, kan ondernemen tegen een inwonende eigenaar die hinder veroorzaakt;
- wat een mede-eigenaar kan ondernemen tegen een inwonende eigenaar die hinder veroorzaakt;
- wat een benadeelde huurder kan ondernemen tegen een inwonende eigenaar die hinder veroorzaakt;
- of de ontzetting van de mede-eigenaar uit zijn persoonlijk gebruiksrecht een optie is.
Wat kan de VME doen?
Afhankelijk van de soort hinder kan men nagaan in de statuten, in het reglement van interne orde of in de beslissingen van de algemene vergadering, of er een overtreding is begaan.
De vereniging kan hiertegen optreden gezien de statuten en het reglment van interne orde bindend en dus verplicht na te leven zijn. De vereniging van mede-eigenaars en de hinder veroorzakende mede-eigenaar hebben wederzijdse contractuele verbintenissen die uit de statuten, reglementen en beslissingen voortvloeien. Het breken van één of meerdere verbintenissen is dus de reden om op te komen tegen de hinder.
Indien er wel hinder is, maar geen overtreding van de regels in de statuten, het regelement van interne orde of de beslissingen van de algemene vergadering te vinden is, is er nog een mogelijkheid. Afhankelijk van hoe groot de hinder is, kan de VME zich beroepen op de theorie van de burenhinder bij het instellen van een vordering. Hierbij moet nagegaan worden of het gaat om abnormale hinder, gezien enkel in dit geval de theorie van burenhinder ingeroepen kan worden. Van gewone en normale hinder wordt immers verwacht dat dit onvermijdelijk is. Echter indien de hinder zodanig zwaar is dat ze als abnormaal kan aangezien worden, wordt niet verwacht van de buren dat men de overlast gedoogt. De VME moet kunnen aantonen dat de abnormale hinder veroorzaakt wordt door de mede-eigenaar zelf. De mede-eigenaar kan immers iets gedaan hebben waardoor hinder is veroorzaakt, iets niet gedaan hebben om hinder te voorkomen of zich zo gedragen hebben dat hinder ontstaan is.
Het optreden vanwege de VME of de vordering wegens burenhinder kan ertoe leiden dat de gedraging verboden of stopgezet wordt en de hinder op die manier ophoudt. Indien deze uitvoering in natura niet mogelijk is, kan het betalen van een vergoeding bevolen worden.
Wat kan een mede-eigenaar ondernemen?
Indien een mede-eigenaar zelf eigenbelang heeft, dus zelf hinder of schade ondervindt, kan hij de hinder veroorzakende mede-eigenaar aanspreken wegens het schenden van de statuten, reglementen of beslissingen. Ook hij kan een vordering instellen wegens burenhinder indien het om abnormale hinder gaat.
De mede-eigenaar moet echter aantonen dat hij persoonlijk belang heeft. Hij moet dus persoonlijk getroffen zijn door de hinder. Indien er schade is aan gemene delen is het waarschijnlijker dat deze iedere mede-eigenaar aanbelangt en dan moet de VME optreden.
Ook hier kan, indien de stopzetting van de gedraging of hinder niet mogelijk is, een vergoeding bekomen worden.
Wat kan een benadeelde huurder ondernemen?
Indien een medebewoner-huurder hinder ondervindt kan hij of zij een vordering instellen op grond van artikel 1382-1383 Burgerlijk Wetboek. Dit houdt in dat er een fout (bijvoorbeeld een overtreding van het regelement van interne orde) moet vastgesteld worden, er schade moet zijn en dat er een verband moet aangetoond worden tussen de fout en de schade. Deze vordering is buitencontractueel gezien de huurder geen contractuele verbintenissen heeft met de mede-eigenaar die hinder veroorzaakt.
Ook een vordering op basis van burenhinder kan ingesteld worden door de huurder die abnormale hinder ondervindt. De huurder kan dan bijvoorbeeld vorderen dat de hinder ophoudt of dat de gedraging die de hinder veroorzaakt, verboden wordt.
Beide vorderingen leiden tot het stopzetten van de gedraging of een vervangende compensatie indien de schade niet ongedaan kan gemaakt worden.
In uitzonderlijke gevallen kan de huurder zijn eigen verhuurder aanspreken. De verhuurder moet immers het rustig genot van bewoning waarborgen. Echter is deze contractuele vordering maar in beperkte gevallen mogelijk. De huurder kan echter wel de verhuurder laten weten dat hij hinder ondervindt en vragen of de verhuurder met de mede-eigenaar wil praten. Dialoog staat altijd vrij en is vaak één van de meest simpele oplossingen.
Ontzetting van de mede-eigenaar uit zijn persoonlijk gebruiksrecht, een optie?
De rechter kan, in uiterst uitzonderlijke en zwaarwichtige omstandigheden, beslissen om de mede-eigenaar een verbod op te leggen in zijn appartement te wonen. Dit kan tijdelijk of niet-tijdelijk zijn. De mede-eigenaar heeft dan wel nog het recht zijn appartement te verhuren.
Dit is een zeer zware straf waardoor de rechter dit enkel zou kunnen uitspreken indien bijvoorbeeld de bewoning van het gebouw onmogelijk zou gemaakt worden door de hinder veroorzakende mede-eigenaar.
Te denken valt aan onophoudelijk nachtlawaai, onophoudelijke breken van allerlei verboden in het reglement van interne orde, onophoudelijk lawaai etc.
Samengevat
Afhankelijk van de soort hinder en de verhouding tot de mede-eigenaar die de hinder veroorzaakt, kunnen wel degelijk stappen ondernomen worden. Voorkomen is echter beter dan genezen en dialoog is sneller dan een beslissing van de VME of een proces. Is er geen alternatief meer, dan is ADBE als syndicus uw partner om dit aan te pakken.