Arrest GWH 30/2020- De afbraak en volledige heropbouw van een appartementsgebouw vereist een beslissing genomen met unanimiteit

De middelen

De verzoekende partij leidt een eerste middel, uiteengezet in drie onderdelen, af uit de schending van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet (eerste onderdeel), in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens (tweede onderdeel) en met het rechtszekerheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel (derde onderdeel) door artikel 167, 7°, van de wet van 18 juni 2018 “ houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing “.
Het Hof beschouwde dit onderdeel van het eerste middel als ongegrond.
Zij stelt ten eerste dat mede-eigenaars van een appartementsgebouw gelijk worden behandeld ongeacht de grootte en dus het aantal kavels waaruit het gebouw bestaat. In een klein appartementsgebouw van ten hoogste vijf (gelijke) kavels en gelijke aandelen zou op de algemene vergadering de facto slechts mits unanimiteit geldig kunnen worden beslist tot de afbraak en/of de volledige heropbouw van het gebouw daar een mede-eigenaar in dat geval de facto over een vetorecht beschikt tegen die afbraak en/of heropbouw van het gebouw die ook zijn privatieve kavel(s) zou treffen. Zij stelt ten tweede dat mede-eigenaars gelijk worden behandeld ongeacht of hun privatieve kavel en hun aandeel in de gemeenschappelijke delen al dan niet vrij en onbelast zijn. Zij betoogt dat mede-eigenaars wier appartement is verhuurd of bezwaard met een beslag of hypotheek hun wettelijke verplichtingen niet meer kunnen nakomen terwijl dat probleem niet rijst bij mede-eigenaars van een vrij en onbelast appartement. Volgens haar stelt de bestreden bepaling ten derde een onverantwoord verschil in behandeling in tussen gelijke categorieën van mede-eigenaars. Zij is van oordeel dat de mede-eigendom van een appartementsgebouw eveneens een vorm van “ gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak “ is, die wordt geregeld door artikel 577-2, §§ 9 en 10, van het Burgerlijk Wetboek. Volgens die regeling kan een mede-eigenaar uitsluitend daden van beheer en beschikking stellen met betrekking tot de onroerende goederen die hem exclusief toebehoren. Die regeling voorziet evenwel niet in een mogelijkheid voor een mede-eigenaar om zich te mengen in de onroerende goederen die exclusief aan andere mede-eigenaars toebehoren. Zij merkt op dat de bestreden bepaling tot gevolg heeft dat een mede-eigenaar van een appartementsgebouw niet meer over de waarborg beschikt om uitsluitend zelf en zelfstandig daden van beheer en beschikking te kunnen stellen met betrekking tot zijn privatieve kavel.

In een tweede onderdeel betoogt de verzoekende partij dat de bestreden bepaling een onverantwoorde inmenging in het eigendomsrecht met zich meebrengt. Zij wijst erop dat vóór de aanneming van de bestreden bepaling elke mede-eigenaar van een appartementsgebouw akkoord diende te gaan met de sloop en/of de volledige heropbouw van het gebouw. Ingevolge de bestreden bepaling is evenwel niet langer het akkoord van alle mede-eigenaars vereist, zelfs al wordt op die manier geraakt aan het eigendomsrecht van die mede-eigenaars met betrekking tot hun privatieve kavels. Zij wijst erop dat een mede-eigenaar van een appartemensgebouw zijn beschikkingsrecht over zijn privatieve kavel niet meer in handen heeft, gelet op de beslissingsbevoegdheid van de vereniging van mede-eigenaars met een meerderheid van 4/5 van de stemmen. Zij merkt op dat een mede-eigenaar van een appartementsgebouw, zelfs indien hij daartegen gekant is, aldus kan worden geconfronteerd met de sloop en/of heropbouw van het gebouw waaronder zijn privatieve kavel.
Volgens haar is de aan strikte voorwaarden onderworpen mogelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars om zich in het eigendomsrecht van de mede-eigenaars van een appartementsgebouw, wat hun privatieve kavels betreft, te mengen niet noodzakelijk om tegemoet te komen aan het doel van de wetgever om vastgoedneutrale beslissingen met betrekking tot de afbraak en/of de heropbouw van het gebouw te faciliteren. Zij is van oordeel dat de doelstelling ook kon worden bereikt via andere middelen die het eigendomsrecht onverlet zouden laten. Zij wijst op het bestaan van de Vlaamse, Waalse en Brusselse wooncodes, die in een procedure van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring voorzien met de daaraan inherente verplichting om de gebreken inzake veiligheid en gezondheid van een gebouw te remediëren. Zij voegt er nog aan toe dat krachtens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet de burgemeester kan optreden tegen risicovolle gebouwen. Zij merkt vervolgens op dat de voorheen vereiste unanimiteit bij het nemen van een beslissing tot sloop en/of heropbouw van het appartementsgebouw het beschikkingsrecht van elke mede-eigenaar zou respecteren en dat de beslissingsmodaliteiten in een mede-eigendom van een appartementsgebouw zijn omgeven met waarborgen en remedies (bijvoorbeeld de artikelen 577-7, § 4, en 577-9, § 7, van het Burgerlijk Wetboek, verbod op rechtsmisbruik) in het geval waarin de vereiste eenparigheid of het aanwezigheidsquorum niet wordt behaald.

Zij is bovendien van oordeel dat de bestreden bepaling, gelet op het veeleer subjectieve en feitelijke karakter van de uitoefeningsvoorwaarden (redenen van hygiëne of veiligheid of van buitensporigheid van de kostprijs van de aanpassing van het gebouw aan de vereisten) een bijkomende bron van discussie, impasse en procedures tussen mede-eigenaars (in voorkomend geval met het optreden van derden, onder andere huurders, beslagleggende of hypothecaire schuldeisers) zal zijn. Volgens haar zou overigens enkel het unanimiteitsvereiste soelaas bieden in elke situatie van sloop en heropbouw terwijl de bestreden bepaling beperkt is tot de sloop en de heropbouw van het gebouw volgens hetzelfde concept in exact dezelfde constellatie, zo niet zou toch de instemming van elke mede-eigenaar zijn vereist.

Het Hof meent dat aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie. Doordat dit onderdeel van het eerste middel wordt weerhouden, heeft het Hof de andere middelen niet onderzocht.

De andere middelen waren:

In een derde onderdeel voert de verzoekende partij aan dat de toepassing van de bestreden bepaling afhankelijk is van onzekere en onverantwoorde voorwaarden. Zij is van oordeel dat de bestreden bepaling het rechtszekerheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel miskent. Zij wijst erop dat noch in de bestreden wet, noch in de parlementaire voorbereiding ervan die voorwaarden worden omschreven of verantwoord, en dat er geen toepassingscriteria zijn vooropgesteld, hetgeen een risico op willekeur en impasse inhoudt.

De verzoekende partij leidt een tweede middel, uiteengezet in drie onderdelen, af uit de schending van de artikelen 10, 11 en 16 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en met het rechtszekerheidsbeginsel, door artikel 167, 7°, van de bestreden wet.
In een eerste onderdeel voert de verzoekende partij aan dat de bestreden bepaling (afstand van een kavel door een mede-eigenaar ten gunste van één of meer andere mede-eigenaars van het appartementsgebouw) een verschil in behandeling instelt tussen twee categorieën van mede-eigenaars van een appartementsgebouw : diegenen die onvoldoende solvabel zijn om hun aandeel in de kosten van de sloop en/of volledige heropbouw te betalen, en diegenen die wel voldoende solvabel zijn. Zij betoogt dat enkel de eerstgenoemden afstand van hun kavel kunnen doen ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat zij ten laste zouden moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. Zij stelt dat solvabele mede-eigenaars niet beschikken over een mogelijkheid van afstand van hun kavel tegen vergoeding. Volgens haar worden de solvabele mede-eigenaars van een appartementsgebouw die om redenen die hun eigen zijn, gekant zijn tegen de afbraak en/of volledige heropbouw van het gebouw en niet zouden wensen bij te dragen, onredelijk behandeld. Zij stelt dat er voor dat verschil geen redelijke verantwoording bestaat.

In een tweede onderdeel voert de verzoekende partij aan dat de bestreden regeling inzake de afstand van een kavel een de facto (vanaf de beslissing tot sloop en/of volledige heropbouw) en formele (vanaf de formele afstand) onteigening inhoudt. Zij stelt dat in de praktijk steeds zal zijn voldaan aan de voorwaarde dat de waarde van een kavel lager is dan het aandeel in de totale kostprijs van de werken zodat de bestreden regeling impliceert dat een mede-eigenaar van een appartementsgebouw die wordt geconfronteerd met een beslissing tot afbraak en/of heropbouw en die niet in staat is de kosten ervan te dragen, geen andere mogelijkheid heeft en dus wordt verplicht afstand te doen van zijn kavel om aan die kosten te ontsnappen. Zij merkt nog op dat in de praktijk de andere mede-eigenaars nagenoeg steeds bouwpromotoren zullen zijn, gelet op hun professionele interesse of belang in zulke vastgoedoperatie, hun ervaring daarmee en de daarvoor benodigde financieringsmiddelen.

Zij is van oordeel dat de bestreden bepaling evenwel geen voorafgaande en billijke vergoeding waarborgt. Zij stelt dat de bewoordingen « in voorkomend geval » wijzen op een mogelijkheid en geen zekerheid inzake de vergoeding. Voorts zouden de bewoordingen « in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie » een vergoeding voorafgaand aan de afstand van de eigendom uitsluiten. Ten slotte wijst zij erop dat de bestreden bepaling niet in de waarborg van een redelijke vergoeding heeft voorzien.

In een derde onderdeel betoogt de verzoekende partij dat de bestreden bepaling het rechtszekerheidsbeginsel miskent. Zij stelt dat de wetgever nagelaten heeft duidelijkheid te verschaffen over hoe de in het geding zijnde afstand van de kavel eventueel in de praktijk dient te verlopen (onder andere de termijn waarbinnen door een mede-eigenaar beslist dient te worden tot afstand, de te volgen procedure, de betrokken partijen en de vergoedingscriteria).

De verzoekende partij leidt een derde middel, uiteengezet in twee onderdelen, af uit de schending van de artikelen 10, 11, 15, 22 en 23, 3°, van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 8 van het Europees Verdrag voor de rechten van de mens.
De verzoekende partij stelt in een eerste onderdeel dat de bestreden bepaling een ernstige inmenging in het recht op eerbiediging van het privé- en gezinsleven inhoudt. Zij is van oordeel dat om een rechtsgeldige beslissing van de vereniging van mede-eigenaars tot afbraak en/of volledige wederopbouw van het gebouw te kunnen nemen een dossier (bouw- en milieustudies, vergelijkende analyses van de kosten : renovatie versus heropbouw) dient te worden voorgelegd, dat is voorbereid door de syndicus, daarin bijgestaan door deskundigen. Daartoe zullen die syndicus en deskundigen zich toegang dienen te verschaffen tot de privatieve delen. Zodra de beslissing tot afbraak en/of heropbouw is genomen, zullen ook de uitvoerders toegang moeten hebben tot de privatieve delen, zelfs van de mede-eigenaars die tegenstemden. Zij wijst erop dat er in dat verband in geen enkele regeling is voorzien door de wetgever ter bescherming van de onschendbaarheid van de woning en van het recht op eerbiediging van het privé- en gezinsleven, hetgeen volgens haar zou leiden tot willekeurige inmengingen in het privéleven door de syndicus.

In een tweede onderdeel voert de verzoekende partij aan dat bestreden bepaling het recht op een behoorlijke huisvesting miskent en dat de regeling leidt tot een aanzienlijke achteruitgang van het beschermingsniveau inzake dat recht. Zij betoogt dat voorafgaand aan de aanneming van de bestreden bepaling een sloop en/of heropbouw van een gebouw enkel kon mits unaniem akkoord van alle mede-eigenaars, hetgeen volgens haar voor elke mede-eigenaar van een appartementsgebouw het recht op een behoorlijke huisvesting waarborgt. Zij wijst erop dat ingevolge de bestreden bepaling niet langer het akkoord van alle mede-eigenaars van een appartementsgebouw is vereist, zelfs al wordt door de beslissing geraakt aan de privatieve kavels en dus het recht op behoorlijke huisvesting. Zij is van oordeel dat dat recht in het gedrang komt ten aanzien van mede-eigenaars van een appartementsgebouw die zich verzetten tegen de afbraak en die niet bij machte zijn de daarmee verbonden kosten te dragen, hetgeen een noodgedwongen afstand van hun kavel zal meebrengen. Zij betoogt dat een eventuele rechterlijke controle achteraf dat recht niet kan waarborgen daar zulk een controle niet opweegt tegen een ontstentenis van een voorafgaande rechterlijke controle. Immers, niets waarborgt een eigenaar de terugkeer in zijn eigendom indien de afbraak reeds is aangevat.

Zij is ook van oordeel dat een dergelijke aanzienlijke achteruitgang inzake het recht op behoorlijke huisvesting enkel kan worden verantwoord indien er een billijk evenwicht wordt bereikt tussen het legitieme belang van de vereniging van mede-eigenaars om een economisch optimale beslissing te nemen over het voortbestaan van een oud en mogelijkerwijs onaangepast gebouw, en het recht op behoorlijke huisvesting van een mede-eigenaar met betrekking tot de privatieve kavels. Zij betoogt dat dit evenwicht ontbreekt. Zij wijst daarbij op het bestaan van de woningkwaliteitsnormering, die volgens haar reeds voldoende waarborgt dat gebreken van woningen worden aangepakt met het nodige respect voor het recht op behoorlijke huisvesting. Zij herinnert er nog aan dat de wetgever op geen enkele wijze de bestreden bepaling heeft verantwoord en dat de doelstellingen van de wetgever even goed via een unanimiteitsvereiste konden worden verwezenlijkt.

Conclusie

Het Grondwettelijk Hof bevestigt aldus eerst dat art. 577-7, § 1, 2°, h BW een legitieme en door het grotere belang ingegeven doelstelling nastreeft. De versoepelde besluitvorming is namelijk een stimulans om de renovatie van het verouderde gebouwenpark te renoveren,  om de aanpassing aan de wettelijke normen te bespoedigen en zo de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. 
Maar gelet op de immense inmenging in het eigendomsrecht van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de voorgestelde afbraak en heropbouw van het gebouw had de wetgever volgens het Grondwettelijk Hof in bijkomende waarborgen voor die eigenaar moeten voorzien.
Het Grondwettelijk Hof geeft aan dat de overheid ervoor zou moeten zorgen dat de mede-eigenaar bijkomende bescherming zou moeten krijgen, minstens dat er voldoende rechtsmiddelen tegen kunnen worden ingesteld, en dat ook de correcte waarde bij het vergoeden van de betrokken mede-eigenaars moet garanderen.

Gevolgen

Vanaf 20.02.2020 kan een Algemene Vergadering  geen beslissing op basis van art. 577, §1, 2°, h van het Burgerlijk Wetboek maken, tenminste niet met een vier vijfde meerderheid. En beslissingen die op die datum nog geen vier maand oud waren, kunnen op die basis worden aangevochten.
Dit zal ongetwijfeld leiden tot minder totaal afbraak van gebouwen, en meer tot renovatie. Minstens tot het moment dat de overheid in bijkomende waarborgen voor de mede-eigenaars voorziet.