ADBE

Arrest Hof van Cassatie 18 februari 2019 : verbod op het nemen van beslissingen namens een toekomstige Vereniging van Mede-Eigenaars

Kan een promotor kosten doorschuiven naar de Vereniging van Mede-Eigenaars?

Wat houdt het arrest van het Hof van Cassatie 18 februari 2019 in? 

Dit arrest van het Hof van Cassatie bevestigt eerdere arresten van het Gentse Hof van Beroep waarbij werd geoordeeld dat het niet toegelaten is dat er bij aankoopakte wordt bedongen dat de op te richten Vereniging van Mede-Eigenaars bepaalde werkzaamheden zal uitvoeren.

Dit sluit aan bij eerdere rechtspraak, die evenwel werd gemilderd door het nieuwe artikel 577-2 §10 BW waarin de promotor onder bepaalde voorwaarden eenzijdig kan beslissen tot wijziging van de basisakte, mits het in acht nemen van een resem voorwaarden.

In het bewuste arrest werd in koopaktes bedongen dat er aanzienlijke renovatiewerken zouden gebeuren onder begeleiding van syndicus en een architect, in opdracht en voor rekening van de Vereniging van Mede-Eigenaars.

Eens de Vereniging van Mede-Eigenaars werd opgericht (en de koopovereenkomst reeds gesloten waren) werd besloten de Raad van Mede-Eigendom  een volmacht te verlenen om vrij te beslissen voor investeringen tot 100.000 EUR, dit na het vergelijken van meerdere offertes.

De vraagt stelt zich of er een verbod op het nemen van beslissingen namens een toekomstige Vereniging van Mede-Eigenaars bestaat.

Zowel het Hof van Beroep (bij arrest van 9 november 2017) als het Hof van Cassatie zijn de mening toegedaan dat men niet bij aankoopakte beslissingen kan namen namens een Vereniging van Mede-Eigenaars, en dus dat men per akte kan afwijken op de beslissingen die normaal door een Algemene Vergadering zouden worden genomen.

Dit impliceert dus dat zowel het Hof van Beroep als het Hof van Cassatie menen dat bepalingen in de aankoopakte niet kunnen gelden als schriftelijke beraadslaging zoals bedoeld onder art. 577-6 §11 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt: “De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.

Het Hof van Beroep (hetgeen bevestigd werd door het Hof van Cassatie) meent dat;

  • -          De omvang en het kostenplaatje van de renovatie niet gekend was bij het sluiten van de aankoopakte, en er zelfs nog geen vergunning was voor de geplande werken;
  • -          Een kandidaat-koper niet kan inschatten wat er bijgevolg zal gebeuren laat staan dat hij kan inschatten wat ongeveer zijn aandeel in deze kosten zal zijn;
  • -          Er onvoldoende elementen waren om de nodige inschattingen te doen. Hieronder zou men moeten begrijpen: lastenboeken, duidelijke definiëring van de werken, waarbij ook de  notariële aktes evenmin duidelijkheid verschaffen;
  • -          De syndicus geen contractspartij was, en de kopers verbintenissen hadden opgenomen ten aanzien van de verkoper, doch niet ten aanzien van de Vereniging van Mede-Eigenaars;
  • -          De verkoper had moeten duidelijk maken wat de omvang van de werken was teneinde de kopers correct te informeren;
  • -          De kopers geen vrije keuze hadden om deze werken al dan niet te aanvaarden, en bijgevolg hun toestemming niet geldig tot stand kwam;
  • -          De bepalingen van de Wet op Mede-Eigendom en de Woningbouwwet, die van dwingend recht zijn, door deze manier van werken miskend werden. 

 

Eén en ander hangt samen met het feit dat het doel van de Vereniging van Mede-Eigenaars op grond van artikel 577-5 §3 van het Burgerlijk Wetboek het “behoud en beheer van het gebouw of de groep van gebouwen” is.  Dit is met andere woorden een zeer beperkt en welomschreven doel. In de voorliggende situatie was het doel kennelijk om de bepalingen van de Wet Breyne te omzeilen, waarbij getracht werd de financiering van een deel van de werken te verschuiven van de bouwpromotor naar de Vereniging van Mede-Eigenaars. Dit betekent dat de kopers een veel grotere last dienen te dragen, en wel meteen, dan hetgeen onder de toepassing van de Wet Breyne het geval is.

Het Hof van Beroep van Gent laat in haar arrest van 9 november 2017 (T.App. 2018, T.Not. 2018, 128) geen spaander heel van deze constructie.

Het afwentelen van kosten van de promotor op de VME / mede-eigenaars kan dus niet.

De VME kan immers niet als bouwheer optreden voor de feitelijke ontwikkeling van de gebouwen, en zoals hoger aangehaald legt de Wet Breyne beperkingen op in de opeisbare sommen (met name is het de promotor maar toegelaten voorschotten op te vragen die in verhouding staan met de reeds gerealiseerde werken) hetgeen door dergelijke constructie eveneens wordt miskend.

In voorliggend geval werden de koopovereenkomsten vernietigd, en werden de notarissen mede aansprakelijk gesteld. Zij hadden immers de kopers correct moeten adviseren, informeren, en zelfs moeten waarschuwen.

Ongetwijfeld geven deze arresten een aantal notarissen en bouwpromotoren een onbehagelijk gevoel. ADBE is alvast als syndicus betrokken bij het in rechte aanvechten van dergelijke constructies, met succes.