ADBE

(Hoe) kan ik de aandelen in de mede-eigendom laten wijzigen?

Aandelen van mede-eigendom laten wijzigen, het is een courante vraag!

Occasioneel stellen we als syndicus zelf vast dat de verdeling niet correct is, waarbij ADBE dit dan voorlegt aan de betrokken Algemene Vergadering. De aandelen in mede-eigendom (zogenaamde ‘quotiteiten’) zijn immers erg belangrijk: ze bepalen het aandeel in de stemmen dat een bepaald kavel heeft, maar ook het aandeel in de kosten.

Er zijn zeker mogelijkheden om de aandelen in de mede-eigendom te laten wijzigen. Voor de wet van 2 juni 2010 (BS 8 juni 2010)   was er immers nog geen gemotiveerd verslag nodig dat als basis voor de verdeling van aandelen moet dienen. Sindsdien is dat wel verplicht. Hierbij dient het gemotiveerde verslag opgemaakt worden door een notaris, een landmeter-expert, een, architect of een vastgoedmakelaar, waarbij rekening gehouden wordt met volgende criteria:

  • Netto-vloeroppervlakte
  • De bestemming van het privatieve deel
  • De ligging van het privatieve deel


De wijziging van de aandelen kan – op grond van artikel 577-7 §3 van het Burgerlijk Wetboek besloten worden door de Algemene Vergadering, mits dit met eenparigheid gebeurt. Let wel: waar voorheen eenparigheid impliceert dat ALLE eigenaars dienden in te stemmen (met alle problemen van dien wanneer bepaalde eigenaars nooit naar vergaderingen kwamen), is sinds 01.01.2019 een nieuwe regeling van kracht die uitgewerkt werd in het nieuwe artikel 577-7 §4 van het Burgerlijk Wetboek: “Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede- eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.“

Sinds 01.01.2019 is het tevens verplicht dat bij de behandeling van dit agendapunt het gemotiveerde verslag moet worden overgelegd.

Wenst U de aandelen te laten wijzigen, dan kan U dit laten agenderen voor de eerstvolgende Algemene Vergadering. Hierbij dient U rekening te houden met het feit dat in principe U agendapunten kan toevoegen tot drie weken voor de vijftiendaagse periode waarin jaarlijks vergaderd moet worden (U kan deze periode in het Reglement van Interne Orde vinden). Komt Uw vraag later dan kan de syndicus het punt verdagen naar een latere vergadering. Aangezien het gemotiveerd verslag moet worden overgelegd maakt U dit best ook over aan de syndicus, met de vraag om dit samen met de uitnodiging te verspreiden. Zo kan iedereen kennis nemen, en kunnen ook volmachtgevers rekening houden met de inhoud van het gemotiveerde verslag.

Het kan natuurlijk zijn dat de Algemene Vergadering niet instemt met de wijziging, minstens dat er geen eenparigheid kan bereikt worden. Hierbij kan U ervoor opteren om de beslissing tot weigering aan te vechten bij de bevoegde Vrederechter. Dit dient echter binnen de vier maanden na de Algemene Vergadering gebeuren, waarbij U het nodige belang moet kunnen aantonen; U zal dus zelf uiteraard voor de wijziging van de aandelen gestemd hebben, of minstens U onthouden hebben (hetgeen onwaarschijnlijk is wanneer U dit zelf had voorgesteld).

Lukt het bovenstaande niet, dan kan U ook een procedure inspannen voor diezelfde vrederechter om de verdeling te laten wijzigen indien;

1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;

2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

Voor 01.01.2019 gaf deze procedure aanleiding tot een erg vervelende juridische realiteit; er waren immers twee strekkingen, waarbij de eerste strekking bepaalde dat hierbij ALLE eigenaars dienden gedagvaard te worden omdat hun rechten ook betrokken waren – aandelen in mede-eigendom zijn nu eenmaal communicerende vaten. Deze strekking werd ook door het Hof van Cassatie gevolgd. Een andere strekking stelde een meer pragmatische aanpak voor, waarbij enkel de Vereniging van Mede-Eigenaars diende gedagvaard te worden. Zeker in gebouwen met veel appartementen impliceert het dagvaarden van alle eigenaars een aanzienlijke kost. Sinds 01.01.2019 is er een toevoeging aan artikel 577-9 §1 van het Burgerlijk Wetboek in voege, waarbij nu expliciet opgenomen is dat de Vereniging van Mede-Eigenaars volstaat als partij in dergelijke procedures.

Zal de rechter de vraag inwilligen? Dat is natuurlijk zeer de vraag: de herverdeling van aandelen zal voor veel eigenaars een impact hebben, en zorgt ook voor een aantal uitdagingen om de afrekening van het betrokken boekjaar op te stellen dan wel te controleren.

Wat met het verleden? Er kan aan de rechter gevraagd worden om retroactief de verdeling te veranderen. Men moet hierbij zich realiseren dat dit bijzonder ingrijpend is, waarbij de meeste Vrederechters niet geneigd zullen zijn retroactief een wijziging door te voeren: dit zou immers betekenen dat er problemen kunnen ontstaan ten aanzien van eigenaars die ondertussen verkocht of net aangekocht hebben, eigenaars die op basis van de aangeleverde afrekeningen met (al dan niet gewezen) huurders hebben afgerekend, enzoverder. Deze terughoudendheid is dan ook een erg logisch gegeven.

Komt het vaak voor dat de aandelen verkeerd zijn?

Bij oudere gebouwen stellen we in de praktijk vaak vast dat de aandelen op heel rudimentaire wijze werden vastgesteld (“berekend” is immers vaak een misplaatse woordkeuze hierin), waarbij er niet echt meetbare criteria werden gebruikt.

Dit wil echter niet zeggen dat voor gebouwen met een basisakte van na de wet van 2 juni 2010 het dan overbodig is om de aandelen kritisch te bekijken; soms merken we dat aandelen bijvoorbeeld door de promotor werden vastgesteld – en dat deze soms ‘objectieve berekeningen’ maakte die toevallig erg voordelig waren ten aanzien van de kavels die in beheer werden gehouden.

ADBE heeft inmiddels een ruime ervaring met de wijziging van aandelen in mede-eigendommen. Zelf raden wij aan om met een ervaren landmeter te werken, die neutraal en objectief de berekening kan maken. ADBE zorgt dan vervolgens voor de juiste implementatie.