Hoe kunnen we veranderen van syndicus?
Hoe kunnen we veranderen van syndicus?
Op grond van artikel 577-8 §4 van het Burgerlijk Wetboek is de syndicus ad nutum afzetbaar. Dit betekent: de syndicus kan ten allen tijde ontslagen worden. Dit betekent niet noodzakelijk dat dit ontslag ook gratis is: artikel 577-8 §1 van datzelfde Burgerlijk Wetboek bepaalt enkel dat de niet-verlenging van een mandaat geen aanleiding kan geven tot een vergoeding. Het verbreken van een contract geeft in beginsel wel aanleiding tot vergoeding.
Een elementaire eigenschap van de taak van syndicus is dat het om een vertrouwensfunctie gaat. Dat betekent enerzijds dat men niet lichtzinnig te werk gaat, maar anderzijds ook dat wanneer het vertrouwen absoluut zoek is, een verdere samenwerking geen optie is
Wat zijn de voornaamste redenen om van syndicus te veranderen?
1. De syndicus treedt niet op tegen wanbetalers
Dit is helaas een veelvoorkomend probleem. Een integere syndicus heeft voldoende durf om wanbetalers aan te pakken. Een juridisch onderlegde syndicus zal daarenboven verzekeren dat de invordering van achterstallen succesvol is. Hiertoe zal hij voldoende actie ondernemen, en minstens zorgen voor een strenge invorderingsprocedure die opgenomen is in het Reglement van Interne Orde. Sinds 01.01.2019 regent het immers vonnissen waarbij vorderingen tegenover wanbetalers minstens gedeeltelijk worden afgewezen omdat de syndicus nagelaten heeft de nodige actie te ondernemen. Jammer; zo wordt de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) opgezadeld met onnodige kosten. Bovendien geniet sinds 01.01.2019 de VME ook van een voorrecht op grond van artikel 27, 7° van de Hypotheekwet. ADBE maakt op de invorderingsprocedure nooit uitzonderingen, om zo aan elke eigenaar te verzekeren dat iedereen zijn/haar bijdragen betaalt of daarvoor wordt vervolgd.
2. De syndicus laat na noodzakelijke werken uit te voeren.
Ook dit is een veel voorkomend probleem. Noodzakelijke werken zijn niet noodzakelijk hetzelfde als bewarende maatregelen, maar een syndicus dient de verantwoordelijkheid te nemen om de VME te beschermen tegen noodlottige wendingen. Tijdig experts raadplegen en beslissingen ter stemming voorleggen aan de Algemene Vergadering is een verwachting die U mag hebben ten aanzien van Uw syndicus. Wist U dat ADBE in haar algemene voorwaarden (dus van toepassing op ALLE overeenkomsten) bepaalt dat het nalaten om noodzakelijke werken te laten uitvoeren door ADBE kan ingeroepen worden om de overeenkomst te verbreken? Dit omdat we het welzijn van onze mede-eigenaars te belangrijk vinden.
3. De syndicus laat na om de wettelijke verplichtingen te volgen
Het is verbijsterend om bijvoorbeeld te zien hoeveel syndici nalaten de VME te registreren in de Kruispuntbank der Ondernemingen, en daardoor de VME bloot te stellen aan alle risico’s die daarmee gepaard gaan. Het negeren van dergelijke eenvoudige administratieve verplichtingen doet vaak het ergste vermoeden voor andere, zwaardere verplichtingen zoals de renovatie van liften, het halen van de isolatienorm van de daken, en de vele verplichtingen wanneer er personeel van de Vereniging van Mede-Eigenaars is.
4. De syndicus heeft andere belangen dan enkel het beheer van het gebouw
Wanneer Uw syndicus meerdere activiteiten heeft, kan U zich terecht vragen stellen bij de onafhankelijkheid van Uw syndicus. Wanneer Uw syndicus tevens verzekeringen aanbiedt, of ook vastgoedmakelaar is, dan dreigt vaak een belangenconflict. Is Uw syndicus ook aannemer of heeft Uw syndicus ook een poetsbedrijf, dan is dit risico zo mogelijk nog groter.
Hoe pakt U het aan om van syndicus te veranderen?
Gelukkig is dit veel minder complex dan het beheer van mede-eigendommen. Het volstaat om op de website van ADBE te kiezen om een offerte aan te vragen. Want een offerte is het startpunt.
Een offerte vraagt U best zo snel mogelijk aan. Hoe dichter bij de jaarlijkse Algemene Vergadering, hoe minder mogelijkheden tot goede voorbereiding van deze vergadering.
ADBE vraagt steeds een plaatsbezoek vooraleer een offerte op te maken. Het is immers evident dat wanneer het beheer maatwerk moet zijn, een offerte daarvoor niet tot stand kan komen op basis van een summiere omschrijving van een gebouw in combinatie met de opgave van het aantal kavels.
Op de Algemene Vergadering heeft U steeds het recht om bij de bespreking van het mandaat van de syndicus te vragen dat de zittende syndicus de zaal even verlaat. Zo kan U in alle rust met Uw mede-eigenaars Uw grieven bespreken, alsook de offerte die U heeft.
Wanneer de Algemene Vergadering beslist om ADBE aan te stellen, dan hoeft U geen verdere actie te ondernemen; ADBE doet immers al het nodige om het beheer per direct over te nemen, en de overdracht van de vorige syndicus over te nemen. We hebben voldoende ervaring om dit vlekkeloos te laten verlopen.
Hoe dan ook: ADBE staat klaar om Uw mede-eigendom met enthousiasme en kennis te beheren.
Offerte syndicus nodig?
Ga naar https://www.adbe.be/offertevraag
